DZIEŃ Z ŻYCIA POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI.

Pomysł na napisanie artykułu o tej tematyce podsunął mi nasz świnoujski rynek nieruchomości. Wielu właścicieli nieruchomości bądź przyszłych nabywców zadaje sobie jedno z wielu pytań: Czy potrzebny mi pośrednik? W czym pośrednik może mi pomóc i za co tak na prawdę mu płacę?

              Dzień pośrednika nieruchomości jest pełen zwrotów akcji. Poza spotkaniami z klientami biura nieruchomości to także stała współpraca z notariuszami, wizyty w sądach wieczystoksięgowych, starostwach, spółdzielniach mieszkaniowych i czynności administracyjne.Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje zakres działań pośrednika. "Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

  2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

  3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

  4. innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części".

Ponadto pośrednik może "wykonywać ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości". Czynności te wykonuje osobiście "lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie."

               Tyle jeśli chodzi o przepisy mówiące o zawodzie pośrednika, a jak wygląda nasza praca od kuchni?

W codziennej pracy pośrednik zajmuje się szeroko pojętą obsługą obecnych i pozyskiwaniem nowych zleceń (nowi klienci, nowe nieruchomości). Zajmuje się ich promocją za pomocą dostępnych w agencji narzędzi marketingowych. Przeprowadza prezentacje nieruchomości, podpisuje z nowymi klientami umowy pośrednictwa, spotyka się z nimi na negocjacjach, uzgodnieniach warunków transakcji, a także uczestniczy w całym cyklu transakcyjnym – od podpisania umowy przedwstępnej, poprzez całe spektrum czynności transakcyjnych, na protokole zdawczo-odbiorczym kończąc. Poza tym praca pośrednika to także część administracyjna – m.in. korespondencja z klientami, opracowywanie ofert.

Dzień pośrednika może różnić się w zależności od miejsca pracy lub lokalizacji biura (duże miasta/małe miejscowości). Agencje nieruchomości mają różny rytm pracy: jedne oczekują od pośrednika dużej samodzielności w planowaniu dnia, natomiast inne mogą systematyzować niektóre elementy dnia pracy.

Poranki to zwykle czas pracy biurowej. Każdego dnia pośrednicy otrzymują wiele zapytań dotyczących prowadzonych zleceń. Zapytania te trafiają zwykle drogą mailową z portali internetowych, które zamieszczają tego typu ogłoszenia. Im więcej narzędzi marketingowych stosowanych w biurze, tym większa szansa na satysfakcjonujący odzew z rynku. W tym czasie pośrednicy przygotowują także oferty swoim klientom, umawiają spotkania na kolejne dni, monitorują zainteresowanie posiadanymi zleceniami. Jest to też czas, kiedy wprowadzają do systemu umowy pośrednictwa z nowymi klientami – opisy nieruchomości, zdjęcia, informacje o stanie prawnym. Czas, w którym klienci wykazują mniejszą aktywność jest też poświęcany na spotkania z osobami zarządzającymi biurem i szkolenia.

Pośrednicy zaangażowani w kolejne transakcje są pochłonięci opracowywaniem draftów umów, porozumień i wszelkich innych materiałów niezbędnych do przeprowadzenia np. umowy przedwstępnej. W części biur finalizacją transakcji zajmują się wyspecjalizowane działy, ale w mniejszych agencjach pośrednik zajmuje się każdym elementem współpracy z klientem.

Po południu pośrednik odbywa pierwsze spotkania z klientem (prezentacje nieruchomości, podpisywanie umów). Jest to też czas, kiedy może skompletować potrzebne do transakcji dokumenty. Jest częstym gościem sądów wieczystoksięgowych, notariuszy, doradców kredytowych, spółdzielni mieszkaniowych oraz innych urzędów, w których samodzielnie lub ze swoimi klientami załatwia kwestie obsługi transakcyjnej lub potransakcyjnej (m.in. protokoły zdawczo-odbiorcze, przerejestrowanie mediów).W godzinach popołudniowych umawiane są końcowe umowy sprzedaży w kancelariach notarialnych. Pośrednik odpowiedzialny za transakcję zawsze towarzyszy swoim klientom w tej najważniejszej dla nich chwili.

Specyfika pracy z klientem polega na tym, że pośrednik zazwyczaj spotyka się z klientami po godzinach ich pracy. Dlatego agencje działają najbardziej intensywnie w późnych godzinach popołudniowych, kiedy klienci odwiedzają biura, by podpisać umowę pośrednictwa, przejrzeć z agentem nowe oferty, czy negocjować warunki przyszłej transakcji lub podpisać przedwstępną umowę sprzedaży. Poza spotkaniami w biurze agenci wykorzystują godziny popołudniowe na prezentacje nieruchomości swoim klientom, a także spotkania z klientami, którzy podjęli decyzję o sprzedaży/wynajmie nieruchomości za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Fakt, że pośrednik rozpoczyna pracę w godzinach porannych, a kończy w późnych godzinach wieczornych nie oznacza, że pracuje kilkanaście godzin dziennie. Wielu pośredników ceni sobie możliwość swobodnego kształtowania czasu pracy, co pozwala na możliwość pogodzenia życia zawodowego z prywatnym.

Jaką wiedze powinien posiadac pośrednik?

Aby pośrednik mógł dobrze wykonać swoją pracę potrzebna jest mu duża wiedza obejmująca znajomość prawa w dość szerokim zakresie prawa cywilnego (kc, kpc, ka, kpa), rodzinnego, ustaw dotyczących gospodarki nieruchomościami, o własności lokali, o ochronie praw lokatorów,
o księgach wieczystych i wielu innych. Ponadto powinien posiadać wiedzę z zakresu ustaw dotyczących podatków – podatku od sprzedaży nieruchomości, od wynajmu, od spadków
i darowizn – i umieć to wszystko policzyć oraz wskazać i pomóc wypełnić właściwe druki, a także udzielić informacji, w jakich okolicznościach, terminie i w jakim zakresie rozliczenie przed Urzędem Skarbowym powinno zostać dokonane.

Powinien znać również ustawę o notariacie – choćby w ograniczonym zakresie, żeby dokładnie policzyć koszt każdego możliwego aktu notarialnego. Ale nie tylko. Powinien też wiedzieć, jakie dodatkowe czynności notarialne należy wykonać (lub co powinny zawierać), żeby doprowadzić do realizacji transakcji – i nie mówimy tu oczywiście o notarialnej umowie sprzedaży.

Pośrednik powinien śledzić wchodzące w życie nowe ustawy ogólnokrajowe i uchwały miejskie,
a także ich wszystkie nowelizacje.

Pośrednik powinien na bieżąco kontrolować wzrost lub spadek cen nieruchomości i to opierając się na cenach transakcyjnych w ostatnim okresie (kwartale, półroczu, roku), a nie na cenach ofertowych z internetowych ogłoszeń. Pośrednik powinien umieć ocenić – ocenić, a nie dokonać wyceny, bo to domena rzeczoznawcy majątkowego - wartość rynkową nieruchomości i uzasadnić tę ocenę.

Pośrednik powinien umieć nawiązać porozumienie z każdym klientem – czy to zgłaszającym potrzebę sprzedaży, wynajmu, czy też kupna albo najmu. Powinien umieć słuchać i rozumieć zgłaszane potrzeby. Powinien umieć prowadzić negocjacje pomiędzy stronami.

Ale powinien też umieć prowadzić mediacje i doprowadzać do kompromisu wszędzie tam, gdzie może pojawić się sytuacja konfliktowa.A mogą się takie pojawić pomiędzy stronami transakcji. Trudno zgodzić się z tezą, że pośrednik występuje w roli raczej adwokata niż mediatora.